[미국일상] 홈 인스펙션, "미국집 살 때, 인스펙션 검사 어떻게 하나"

[미국일상] 홈 인스펙션, "미국집 살 때, 인스펙션  검사 어떻게 하나"

 

[미국일상] 홈 인스펙션, "미국집 살 때, 인스펙션  검사 어떻게 하나" 에 대해 알아보려고 합니다.

 

미국에서 새 집을 구매할 때는 재산의 상태가 양호하고 숨겨진 문제가 없는지 확인하기 위해 철저한 주택 검사가 필요한데, 특히 주택 검사에서 필수적으로 필요한 검사와 설명, 고려해야 할 위험 기준 등을 간략히 정리해보았네요.

 

뉴저지 북부, 한인 밀집지역은 70-100년 이전 최초건축

얼마 전, 뉴저지 팰리세이드 파크 지역에 주택을 구입하려고, Home Inspection을 했는데, 결국 아래 4가지 검사를 하는데 $900 정도 지불했습니다.

 

Home Inspection Report는 대략 50페이지 정도가 되는데, 이를 토대로 기존 owner와 정상적인 작동이 되지 않는 부분을 네고하거나 새로 수리하는 것으로 활용할 수가 있네요.

 

일반 주택 검사 General Home Inspection   $450-500

흰개미 검사 Termite Test $80-100

하수관 검사 Sewer Line Inspection $100-150

지하 기름탱크 검사 Underground Oil Tank Test $120-150

 

 

특히, 뉴저지 버겐카운티에서 리오니아 Leonia 지역의 주택들은 최초 건축된 지 거의 100년 정도 되어서, 위의 4가지 및 라돈 검사까지 주로 수행하도록 권장됩니다.

 

대개, 1920-30년에 최초 건축되어서, 현재와 같은 거리와 주택 형태로 100년 전부터 있었다는 것이지요.

 

이어서, 주변 팰리세이드 파크 Palisade Park 및 티넥 Teaneck 등의 지역 주택들도 통상 50-70년 되었는데, 1940년대로 다시 리모델링한 집들도 있지만, 최소한의 수리만 해서 아직까지 남아있는 주택들도 상당수가 됩니다.

 

 

New Jersey Colonial Style Single House (source: www.zillow.com/)

 

 

50년 이전 주택, 환풍+ 냉방 시스템 없고, 난방은 래지에이터

즉, 최근 30-40년 이전에 건축된 미국 주택은 환풍장치가 없고, 냉방 시스템이 없어서, 창문형 에어컨을 달아서 사용하고 있고, 난방은 수 십 년 된 래지에이터로 제대로 동작하지 않는 주택도 많은 것 같습니다.

 

미국은 주택매입을 하는 경우에, 리얼터를 통해서 주택을 소개받지만, 인스펙션은 전문 인스펙터에게 해야 하고, 다시 주택 계약서는 변호사를 선정해서 진행해야 합니다.

 

또한, 모기지를 얻어야 하는 경우에는, 전문 모기지업체를 브로커로 사용하거나, 직접 은행을 방문해서 모기지 프로세스를 진행해야 하지요.

 

한국은 부동산 중개인을 통해서, 모든 계약 및 검사, 네고가 진행되지만, 미국은 최소 리얼터+변호사+인스펙터의 전문가를 통해서 진행을 해야 하고, 특히 매수인과 매도인을 최종 계약이 체결되는 Closing에서만 얼굴을 본다는 것이 다른 듯합니다.

 

미국주택 구입시, 분야별 인스펙션이 필수

일반 주택 검사 General Home Inspection

일반 주택 검사 General Home Inspection 는 부동산 자산에 대한 전반적인 상태에 대한 종합적으로 평가하는 기본검사입니다.

 

구조적 요소, 전기, 배관, HVAC 시스템, 지붕, 기초 등을 포함하는데, 손상, 마모, 안전 위험 및 규정 준수 여부를 중점적으로 확인하게 됩니다. 특히, 일반 주택 검사로 미국주택 구입 시, 주택 구매자가 자산 상태에 대한 정보를 확인하는 표준 방법으로 사용됩니다.

 

일반 주택 검사 General Home Inspection (source: www.lakeshorehomeinspections.net/)

 

흰개미 및 해충 검사 Termite and Pest Inspection

흰개미 및 해충 검사 Termite and Pest Inspection 는 주택 구조물을 손상시킬 수 있는 흰개미 및 해충의 증거를 확인하는 데 중점을 둡니다.  주로, 목재를 파괴하는  해충의 증거 및 해충 감염이 가능한 조건을 확인하게 되네요.

 

특히 흰개미 문제가 발생하기 쉬운 지역에서는, 흰개미 검사가 일반적으로 권장되는데, 뉴저지가 흰개미 서식지역이라고 해서도 새로운 사실을 배우게 되었네요..

 

흰개미 및 해충 검사 Termite and Pest Inspection

 

 

라돈 검사 Radon Testing

라돈 검사 Radon Testing 은 자연적으로 발생하는 방사성 가스로 집안으로 스며들어 건강 위험을 초래할 수 있는데, EPA는 라돈 농도가 특정 임계값을 초과하면 조치를 취하도록 권장됩니다.  특히, 필요한 경우 라돈 농도를 낮추기 위해 라돈 제거 시스템을 설치할 수도 있습니다.

 

하지만, 라돈 검사를 하려면, 집안의 창문을 모두 닫은 상태로 3일 정도 지하실에 검사 장비를 설치해서, 일정 수치를 넘는지 체크해야 하는데, 통상 기존의 집주인들이 동의하지 않는 검사이기도 합니다. 

 

 

Radon penetration to home (source: www.mass.gov)

 

 

곰팡이 검사  Mold Inspection

곰팡이 검사 Mold Inspection 는 곰팡이와 이를 제거하지 않으면 실내 공기 질 및 건물 구조에 영향을 미칠 수 있는 습기를 조사하고, 곰팡이 생장, 습기원 및 잠재적인 건강 문제를 확인하는 검사입니다.

 

곰팡이 검사 Mold Inspection (source: www.moldinspectioninstitute.com/)

 

 

하수관 검사 Sewer Line Inspection

하수관 검사 Sewer Line Inspection 는 집에서 주택 내부에서 주요 하수관까지의 하수관 상태를 평가하기 위해, 카메라를 사용해서 검사하는 것입니다. 특히, 하수관의 막힘, 균열 및 구조 문제를 확인해서 문제를 파악합니다.

 

특히, 50년 이상 된 주택의 경우라면, 집에서 도로의 메인 하수관까지의 하수관 검사를 반드시 하도록 권장되고 있네요.

 

 

하수관 검사 Sewer Line Inspection (source: www.rocketmortgage.com/)

 

 

석면 및 납 페인트 검사 Asbestos and Lead Paint Testing

석면 Asbestos와 납 도료 Lead Paint 검사는 오래된 주택의 경우 중요한데, 특히 1970년대 이전에 건축된 주택은 기본적으로 석면과 납 페인트 이슈가 있는 편입니다. 

 

특히, 납 페인트는 1978년까지 사용되었기 때문에, 검사할 필요도 없이 1978년 이전에 건축된 주택이라면 거의 납 페인트가 사용되었고, 1-2층 및 지하실 등의 천장 및 벽면에 난방재료로는 석면은 거의 필수로 사용되었된 것으로 생각하는  것이 맞는 듯 합니다. 

 

석면 및 납 페인트 검사 Asbestos and Lead Paint Testing

 

 

수영장 및 스파 검사 Pool and Spa Inspection

주택에 수영장이나 스파가 있는 경우 검사는 그 상태, 안전 기능 및 현지 규정 준수를 평가하는데, 누수, 안전 장벽, 적절한 장비 작동 및 수질을 확인합니다.

 

 

수영장 및 스파 검사 Pool and Spa Inspection (source: prisminspections.com/)

 

 

지하 기름 탱크 검사 Underground Oil Tank Inspection

지하 기름 탱크 검사는 1960-70년대 이전에 래지에이터가 본격적으로 적용되면서 가스가 연료로 사용되지만, 그 이전에는 기름을 연료로 해서 기름탱크를 보유했다는 것입니다.

 

기름탱크가 지상에 있는 경우는 기름탱크가 제거됐지만, 혹시나 정원에 묻어서 사용한 경우의 지하 기름 탱크의 상태와 안전성을 평가하는 것입니다.

 

특히, 지하에 매립된 기름 탱크가 발견될 경우에, 기존 집주인이 기름 탱크 및 기름 제거에 대한 100% 책임을 져야 하기 때문에, 50년 이상된 싱글주택을 구입하는 케이스에서는 필수적인 검사이기도 하네요.

 

$100 정도 투자해서, 몇천 불에 달하는 기름탱크 제거작업 가능성을 제로화하는 것이 맞는 판단이어서 진행을 했었네요.

 

 

지하 기름 탱크 검사 Underground Oil Tank Inspection (source: www.jamesdobney.com/)

 

 

 

 

 

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